売ってもローンが残るワンルームでも手放せる

部屋を売る日に起きること

買う人から代金を受け取る日に、次のことがまとめて行われます。

1. 買う人が部屋の代金を払う
2. あなたが、その代金と手元のお金で、ローンの残りを全部返す
3. ローンの担保（抵当権）を外し、部屋の名義を買う人に変える
4. あなたが、不動産会社に仲介手数料などを払う

担保が付いたままの部屋は買ってもらえないので、2でローンを全部返せることが、部屋を売る条件です。足りない額は、この日までに用意します。

足りない額は売る費用まで入れて出す

ローンの残りが2,490万円の部屋が、2,293万円で売れる例です。

部屋の売れる値段	2,293
仲介手数料（値段×3%＋6万円、消費税込み）	−82
印紙代・担保を外す手続き	−4
ローンの残り	−2,490
足りない額（万円）	−283

部屋の値段とローンの残りの差は197万円ですが、売る費用を入れると、足りない額は283万円になります。仲介手数料の「値段の3%＋6万円」は、法律で決まった上限です¹。不動産会社に部屋をそのまま買い取ってもらう場合は、仲介手数料はかかりません。売って損が出ているときは、売ったことに税金もかかりません。

足りないお金の用意のしかた

手元のお金で足す

いちばんすっきりする方法です。部屋を売った月から、毎月の赤字がなくなります。足りない283万円を、この先の赤字と、赤字のことで悩む毎日を終わらせる代金と考えて、払えるかどうかで決めます（いくらまでなら払えるか）。

足りない額が小さくなるまで待つ

毎月の返済の元金が毎月の赤字より大きい人は、部屋を持っているほど足りない額が小さくなります（払う額を計算する）。家賃が下がらなければ、上の例では5年ほどで足りない額が0に近づきます。ただし、待つあいだは毎月の赤字と、赤字のことを考える日々が続きます。

任意売却は選ばない

任意売却は、ローンの返済が止まってしまった人が、銀行の同意を得て部屋を売る方法です。返済が止まった記録が残り、しばらくはローンを組んだりクレジットカードを作ったりしにくくなります。ローンの返済を続けられているなら、任意売却を選ぶ理由はありません。

足りない額を小さくするには

• 別のところにも部屋の値段を見てもらう 家賃で値段が決まる部屋は、値段を見る人の物差しが少しちがうだけで、値段が200万円以上動きます。
• サブリースの保証賃料を確かめる 保証賃料がまわりの家賃より低いと、部屋の値段も低くなります（サブリース減額の通知）。
• 家賃が下がる前に売る サブリースの保証賃料の見直しが近いなら、見直しの前のほうが高く売れます。

ローンの残りより低い値段を出されたときほど、部屋を売った会社とは別のところにも値段を見てもらうと、足りない額をどこまで小さくできるかがわかります。