サブリース会社から減額の通知が来たら判を押す前に読んでください

保証賃料を下げたいと言われても必ず応じるものではない

サブリース会社は、あなたから部屋を借りている借り手です。借り手は、家賃が合わなくなったときに、家賃を下げてほしいと貸し手に求めることができます。最高裁は2003年に、サブリースにもこの決まりが当てはまると判断しました¹。契約に「○年間は下げない」とあっても、求めること自体はできます²。

ただ、サブリース会社に求められたら、保証賃料が必ず下がるわけではありません。国土交通省のガイドラインでは、話し合いで決め、まとまらなければ最終的には裁判所が決める、と説明しています²。最高裁も、家賃を保証すると約束した事情を考えに入れるべきだとしています¹。

保証賃料を下げてよい理由は3つだけ

国土交通省のガイドラインによると、サブリース会社が保証賃料を下げてほしいと言えるのは、次のどれかで家賃が合わなくなったときです²。

1. 税金など、土地や建物にかかる負担が変わった
2. 土地や建物の値段が下がった、景気などが変わった
3. 近くの似た部屋の家賃より高すぎる

「空室が増えた」「会社の経営が苦しい」だけでは、保証賃料を下げる理由になりません。サブリース会社の書面に理由が書いていなければ、3つのどれにあたるのかを聞きます。

サブリース会社に返事をする前に見ておくこと

• 近くの似た部屋の家賃 賃貸の情報サイトで、あなたの部屋と同じ駅で、同じくらいの広さと古さの部屋の家賃を何件か見ます。保証賃料はサブリース会社の取り分を引いた額なので、まわりの家賃より少し低いのはふつうです。
• いまの入居者が払っている家賃 サブリース会社に聞けば教えてもらえることがあります。
• サブリースの契約書 保証賃料を見直す時期と、見直し方が書いてあります。

保証賃料が下がると部屋の売れる値段も下がる

サブリース付きの部屋を買う人は、保証賃料をもとに部屋の値段を決めます。買う人が1年分の家賃に対して4.5%の利回りを求めるなら、保証賃料が月5,000円下がるだけで、部屋の売れる値段は130万円ほど下がります。

保証賃料	売れる値段の目安
8.6万円（いま）	2,293万円
8.1万円（5,000円下がる）	2,160万円
7.6万円（1万円下がる）	2,027万円

いずれワンルームを手放すことも考えているなら、保証賃料が下がる前に一度、部屋がいくらで売れるかを見てもらっておくと、減額に応じるかどうかを比べて決められます。

サブリースを付けたまま売るか外して売るか

サブリースの契約は、部屋の持ち主が変わっても次の持ち主に引き継がれるので、サブリースを付けたままでも部屋は売れます。サブリースを外して売るなら、サブリース会社に契約をやめることに合意してもらいます。持ち主の側から更新を断るには正当な理由が要り³、違約金などを求められることがあります。

どちらで売るほうが手元に多くお金が残るかは、サブリースの契約書を見せて、両方の値段を出してもらうとわかります。サブリース付きの部屋の売却を相談できるところがあります。